Risicomanagement binnen de grondexploitaties

Grondbedrijven of organisatieonderdelen die betrokken zijn bij de realisatie van grondexploitaties lopen diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van de plannen en planvorming, inschatting van parameters aan het begin van de planperiode, marktwerking en betrokkenheid van partijen en de hiermee corresponderende belangen.

De definitie van een risico is dan ook een mogelijke gebeurtenis die invloed kan hebben op het realiseren van de strategie, doelstellingen of uitkomsten van een grondexploitatie. Hierbij kunnen we denken aan effecten van rentestijgingen, planvertragingen etc. In de calculaties wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met deze aspecten, teneinde een zo reëel mogelijke exploitatie te kunnen presenteren. Desondanks kunnen zich bij de grondexploitatie onvoorziene) omstandigheden voordoen die de uitkomsten zowel positief als negatief kunnen beïnvloeden.

Door de gevormde verliesvoorzieningen voor de verliesgevende projecten zijn de nu gecalculeerde risico’s binnen de grondexploitaties ondervangen. Echter in de toekomst kunnen aanvullende verliesvoorzieningen en eventueel afwaarderingen nodig zijn.

Hierbij denken we aan de volgende onderstaande risico’s.

  1. De reserve bovenwijkse voorzieningen is bestemd voor de dekking van investeringen die zijn opgenomen in de nota bovenwijkse voorzieningen. De voeding van deze reserve is echter afhankelijk van de te realiseren woningen binnen de verschillende grondexploitaties. Zoals hierboven aangegeven kan, door verschillende oorzaken, een vertraging van de bouwproductie ontstaan. De maximale impact die dit risico tot gevolg kan hebben wordt geschat op 400.000.
  2. Voor 1 locatie (Pagnevaartdreef Bosschenhoofd) bestaat nog onzekerheid of dit project op basis van de huidige (financiële) uitgangspunten kan worden ontwikkeld. Op basis van deze onzekere omstandigheden is geschat dat de maximale impact hiervan 700.000 bedraagt.
  3. Daarnaast is er een (samengesteld) risico dat verband houd met de inschatting van de parameters die gebruikt zijn bij de grondexploitatieberekeningen. Op basis van een aantal risico-scenarioberekeningen is bepaald welke impact de gebruikte parameters tot gevolg kunnen hebben. In deze scenarioberekeningen zijn voor alle projecten per parameter het totale impactbedrag berekend en teruggerekend naar een risico tegen een contante waarde.
    De onderstaande parameters zijn meegenomen:
    • een verlaging van de gemiddelde verkoopprijs met 20,- per m2
    • een stijging van de rente met 2% naar 2,77%
    • een stijging van het inflatiepercentage eveneens met 2% naar 4%.
    • een vertraging in de uitgifte van gronden met 2 jaar.

Het maximale impact-bedrag van de risico’s binnen de grondexploitaties bedraagt op basis van bovenstaande uiteenzetting 2,1 mln.

Een ander onderdeel van risicomanagement is de bepaling van de kans dat een van de bovenbedoelde gebeurtenissen zich voordoet (risico = impact x kans).

Onderstaand is per risico naast de maximale impact ook de kans dat het risico zich voordoet weergegeven.

Omschrijving gebeurtenis

maximale impact

kans

1

Voeding reserve bovenwijkse voorzieningen

400.000

10%

2

Onzekerheid over projecten

700.000

50%

3

a. Verkoopprijs verlaging van 20 pe rm2

417.000

10%

b. Rente geïnvesteerd vermogen stijgt met 2%

257.000

30%

c. Verhoging van inflatie stijgt met 2%

70.000

50%

d. Vertraging van de verkoop met 2 jaar

196.000

10%

Deze uitkomsten zijn opgenomen in de berekening van het totale weerstandsvermogen bij het opstellen van de begroting.